Immobilier : il met sa maison au nom de son fils pendant 5 ans. Une astuce fiscale méconnue pour aider ses enfants

Beaucoup de familles cherchent à soutenir financièrement leurs enfants ou petits-enfants, sans forcément passer par un don d'argent classique. L'immobilier peut alors représenter une alternative intéressante. En effet, il existe une méthode juridique permettant de céder temporairement l’usage d’un bien, tout en conservant sa propriété à long terme.

Concrètement, la propriété d’un logement peut être scindée en deux parties : la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l’usufruit (le droit d’en jouir, par exemple en l’occupant ou en percevant les loyers). La législation française autorise une donation temporaire de l’usufruit, permettant ainsi de transmettre à un proche le droit d’utiliser un bien ou d’en percevoir les revenus pour une période limitée.

« Cette pratique est surtout utilisée par des parents ou grands-parents souhaitant alléger la charge de leurs enfants ou petits-enfants. Ils transfèrent les revenus locatifs d’un bien, souvent pour financer des études », explique un notaire spécialisé. Cette donation est juridiquement encadrée, doit durer au minimum trois ans, et peut se poursuivre sans limite maximale. Une fois la période écoulée, le propriétaire récupère l’intégralité des droits sur le bien.

Cette stratégie présente plusieurs atouts. Elle permet avant tout d’offrir un soutien concret à ses proches, en leur procurant un toit ou une source de revenus. Mais elle présente aussi un intérêt fiscal : le bien donné temporairement est exclu du calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et du revenu imposable, à condition que le bénéficiaire ne dépasse pas les seuils d'imposition.

Cependant, cet avantage fiscal ne doit pas être le but principal. Le bien-être du bénéficiaire doit rester la priorité, car l’administration fiscale peut requalifier l’opération si elle est jugée abusive. Par exemple, si le bénéficiaire perçoit déjà des revenus élevés, ou si l’opération semble destinée uniquement à échapper à l’impôt, un redressement est possible.

La donation temporaire d’usufruit nécessite obligatoirement un acte notarié. Elle entraîne le paiement de droits de mutation, calculés selon la durée de la donation : 23 % de la valeur du bien pour une durée de moins de 10 ans, 46 % entre 11 et 20 ans, et 69 % au-delà de 21 ans. Des exonérations existent néanmoins : chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros à un enfant tous les 15 ans sans impôts.

Outre ces droits, des frais de notaire et de publicité foncière s’ajoutent à l’opération. Une stratégie à considérer avec soin, accompagnée par un professionnel, pour conjuguer générosité et fiscalité intelligente.