L’Agence foncière de Loire-Atlantique a été créée pour apporter une réponse à la pression foncière importante et grandissante que connaît le territoire. Elle apporte à ses collectivités membres les moyens, tant financiers que techniques, de maîtriser et acquérir les biens immobiliers nécessaires à leurs projets. En assurant une maîtrise publique sur cette ressource foncière précieuse, elle contribue à en limiter la consommation, ainsi que l’étalement urbain, tout en luttant contre la spéculation. Couvrant la quasi-totalité du territoire de Loire-Atlantique et plus de 1,2 millions d’habitants, l’Agence foncière est le plus important des EPF locaux existants en France. Pour son action, l’Agence peut désormais compter sur le soutien de la Caisse des Dépôts, qui s’engage à couvrir une partie importante des 100 millions €de son volume d’affaires (estimé sur cinq ans). Depuis sa création en juillet dernier, l’Agence foncière a déjà a acquis pour 16 millions €et 17,8 ha de terrains, en particulier le site du Moulin Boisseau à Carquefou, ancienne plate-forme logistique libérée par le Groupe Système U, et destinée à devenir un nouveau quartier de ville.
Le foncier en Loire-Atlantique, une ressource sous tension
L’agence foncière de Loire-Atlantique a été créée pour apporter une réponse à la pression foncière importante et grandissante que subit le département, territoire très dynamique au plan économique et démographique.
• Une croissance démographique soutenue
La Loire-Atlantique compte 1 282 052 habitants en 2010 et est ainsi le 12e département français par sa population. Avec une progression annuelle de 1,1%, elle compte 13 486 habitants supplémentaires chaque année, une tendance qui s’accélère depuis la décennie 2000. Cette croissance est également plus forte dans les communes périurbaines et sur le littoral que dans les centres des agglomérations. Selon les projections de l’INSEE, la Loire-Atlantique devrait compter 1 630 000 habitants en 2040, grâce à un solde migratoire de plus en plus favorable,
soit 375 000 habitants supplémentaires en 30 ans.
• Une consommation de foncier qui s’accélère
La Loire-Atlantique représente 694 218 hectares, occupés avant tout par les activités agricoles (69,8 % de la surface), la forêt et les milieux semi-naturels (9,7 %), les zones humides et les surfaces en eau. Les espaces artificialisés représentent eux 13,1 % du département et sont dévolus aux 2/3 à l’habitat avec 60 708 hectares, et à l’accueil d’activités économiques avec 10 309 ha. Ces surfaces urbanisées ont triplé entre 1960 et les années 2000, alors que dans le même temps, la population départementale n’a augmenté que de moitié. C’est l’habitat qui en est le plus gros consommateur (5 628 ha en 10 ans dont 4 278 ha pour l’habitat individuel pavillonnaire), mais les emprises liées aux activités et aux équipements ont également gagné 3 010 ha : leur croissance est plus de deux fois supérieure à la moyenne. Cette dynamique globale peut inquiéter : en prolongeant la tendance des 10 dernières années, la consommation d’espaces porterait, à l’horizon 2030, sur 20 600 ha supplémentaires, dont 11 800 ha d’urbanisation résidentielle nouvelle.
• Un marché immobilier en tension
La Loire-Atlantique compte 633 502 logements en 2007, dont 85 % sont des résidences principales. Le nombre de logements a progressé de 1,5 % par an depuis 1999, soit 12 672 logements mis en chantier en 2010. En matière de construction neuve privée, le coût global d’une maison construite en Loire-Atlantique est de 218 643 euros en 2008 et le terrain représente 36% de ce coût total, soit plus qu’au niveau national (207 826 euros et 33 %). Si les logements locatifs sociaux représentent 13 % des résidences principales, cependant leur nombre progresse moins vite que celui de l’ensemble des résidences principales.
Dans ce contexte, « Il nous faut tout à la fois accueillir de nouveaux habitants, aider à la construction d’habitat, réserver des espaces pour de nouvelles activités économiques, donner des perspectives d’activité à l’agriculture, préserver les espaces naturels et lutter contre la spéculation », résume le président du Conseil général Philippe Grosvalet. Le besoin était avéré d’une gouvernance publique forte, qui assure une maîtrise et une gestion publiques de la ressource foncière et éloigne le risque du laisser-faire, pour poursuivre le développement de la Loire-Atlantique tout en le rendant plus respectueux de l’environnement.
Le concours décisif de la Caisse des Dépôts pour mobiliser des moyens financiers importants
L’Agence foncière de Loire-Atlantique a été créée et fonctionne dans un contexte financier contraint pour les collectivités. Dans un environnement économique dégradé, et avec des difficultés grandissantes à accéder à l’emprunt bancaire, les collectivités sont tentées de réduire leurs dépenses d’investissement. Dans ce contexte, l’Agence foncière permet à ses bénéficiaires d’externaliser la charge de l’investissement tout en profitant de moyens financiers mutualisés, ce qui conforte sa pertinence.
En l’absence de taxe spéciale d’équipement, le modèle économique de l’Agence foncière de Loire-Atlantique se base essentiellement sur l’emprunt et les versements des collectivités qui en ont l’usage. A terme, les acquisitions pourront être financées pour partie par la rotation de l’actif détenu (rétrocessions en fin de portage).
• Un financement départemental d’1 million €par an
Le versement du Département d’1 million € par an sur les trois premiers exercices budgétaires assure la montée en charge progressive de l’Agence foncière. Réparti entre dotation d’investissement et subvention de fonctionnement, ce versement permet la constitution d’une trésorerie pour l’ensemble des frais liés à l’acquisition et la gestion des biens.
• Le remboursement par les collectivités bénéficiaires
Les collectivités bénéficiaires des services de l’Agence foncière contribuent à son fonctionnement par le remboursement annuel des frais. Ce remboursement doit couvrir annuellement, à
concurrence du montant des opérations réalisées :
- les frais financiers équivalant aux intérêts payés pour l’emprunt correspondant ;
- l’amortissement du capital pour les opérations non financées « in fine » ;
- le cas échéant, une participation aux frais de gestion des biens acquis (entretien, remise en état du bien, frais juridiques éventuels).
Dans tous les cas, les collectivités devront rembourser le capital que l’Agence foncière aura mobilisé pour l’acquisition foncière : soit intégralement à la fin de la durée de portage ; soit
progressivement en s’acquittant d’annuités constantes sur toute la période de portage.
• Un prêt décisif de 43 millions €de la Caisse des Dépôts
Pour son action, l’Agence peut désormais compter sur le soutien de la Caisse des Dépôts qui s’est engagée pendant 3 ans à couvrir ses besoins d’emprunts pour un volume de 43 M€. Les
prêts sur fonds d’épargne s’appuient sur la ressource de l’épargne réglementée (livret A, LDD, LEP) centralisée à la Caisse des Dépôts, et permettent la mise en place de prêts de longue durée à des taux préférentiels pour des opérations d’intérêt général. Grâce à la convention globale de financement signée avec la Caisse des Dépôts, l’Agence foncière bénéficie de prêts GAIA compétitifs indexés sur le taux du livret A. Ces prêts sont accordés sous réserve qu’au moins 25 % de la surface de plancher totale des programmes immobiliers soient destinés à la
construction de logements locatifs sociaux.
Dès 2012, l’Agence foncière a pu mobiliser un budget de 19 M€, essentiellement constitué, en dépenses, d’acquisitions foncières, et en recettes, d’emprunts bancaires. Ce budget d’acquisitions foncières a été consommé à 90%. Un volume d’affaires de plus de 100 millions € a été identifié sur les cinq premières années.
Le foncier en Loire-Atlantique, une ressource sous tension
L’agence foncière de Loire-Atlantique a été créée pour apporter une réponse à la pression foncière importante et grandissante que subit le département, territoire très dynamique au plan économique et démographique.
• Une croissance démographique soutenue
La Loire-Atlantique compte 1 282 052 habitants en 2010 et est ainsi le 12e département français par sa population. Avec une progression annuelle de 1,1%, elle compte 13 486 habitants supplémentaires chaque année, une tendance qui s’accélère depuis la décennie 2000. Cette croissance est également plus forte dans les communes périurbaines et sur le littoral que dans les centres des agglomérations. Selon les projections de l’INSEE, la Loire-Atlantique devrait compter 1 630 000 habitants en 2040, grâce à un solde migratoire de plus en plus favorable,
soit 375 000 habitants supplémentaires en 30 ans.
• Une consommation de foncier qui s’accélère
La Loire-Atlantique représente 694 218 hectares, occupés avant tout par les activités agricoles (69,8 % de la surface), la forêt et les milieux semi-naturels (9,7 %), les zones humides et les surfaces en eau. Les espaces artificialisés représentent eux 13,1 % du département et sont dévolus aux 2/3 à l’habitat avec 60 708 hectares, et à l’accueil d’activités économiques avec 10 309 ha. Ces surfaces urbanisées ont triplé entre 1960 et les années 2000, alors que dans le même temps, la population départementale n’a augmenté que de moitié. C’est l’habitat qui en est le plus gros consommateur (5 628 ha en 10 ans dont 4 278 ha pour l’habitat individuel pavillonnaire), mais les emprises liées aux activités et aux équipements ont également gagné 3 010 ha : leur croissance est plus de deux fois supérieure à la moyenne. Cette dynamique globale peut inquiéter : en prolongeant la tendance des 10 dernières années, la consommation d’espaces porterait, à l’horizon 2030, sur 20 600 ha supplémentaires, dont 11 800 ha d’urbanisation résidentielle nouvelle.
• Un marché immobilier en tension
La Loire-Atlantique compte 633 502 logements en 2007, dont 85 % sont des résidences principales. Le nombre de logements a progressé de 1,5 % par an depuis 1999, soit 12 672 logements mis en chantier en 2010. En matière de construction neuve privée, le coût global d’une maison construite en Loire-Atlantique est de 218 643 euros en 2008 et le terrain représente 36% de ce coût total, soit plus qu’au niveau national (207 826 euros et 33 %). Si les logements locatifs sociaux représentent 13 % des résidences principales, cependant leur nombre progresse moins vite que celui de l’ensemble des résidences principales.
Dans ce contexte, « Il nous faut tout à la fois accueillir de nouveaux habitants, aider à la construction d’habitat, réserver des espaces pour de nouvelles activités économiques, donner des perspectives d’activité à l’agriculture, préserver les espaces naturels et lutter contre la spéculation », résume le président du Conseil général Philippe Grosvalet. Le besoin était avéré d’une gouvernance publique forte, qui assure une maîtrise et une gestion publiques de la ressource foncière et éloigne le risque du laisser-faire, pour poursuivre le développement de la Loire-Atlantique tout en le rendant plus respectueux de l’environnement.
Le concours décisif de la Caisse des Dépôts pour mobiliser des moyens financiers importants
L’Agence foncière de Loire-Atlantique a été créée et fonctionne dans un contexte financier contraint pour les collectivités. Dans un environnement économique dégradé, et avec des difficultés grandissantes à accéder à l’emprunt bancaire, les collectivités sont tentées de réduire leurs dépenses d’investissement. Dans ce contexte, l’Agence foncière permet à ses bénéficiaires d’externaliser la charge de l’investissement tout en profitant de moyens financiers mutualisés, ce qui conforte sa pertinence.
En l’absence de taxe spéciale d’équipement, le modèle économique de l’Agence foncière de Loire-Atlantique se base essentiellement sur l’emprunt et les versements des collectivités qui en ont l’usage. A terme, les acquisitions pourront être financées pour partie par la rotation de l’actif détenu (rétrocessions en fin de portage).
• Un financement départemental d’1 million €par an
Le versement du Département d’1 million € par an sur les trois premiers exercices budgétaires assure la montée en charge progressive de l’Agence foncière. Réparti entre dotation d’investissement et subvention de fonctionnement, ce versement permet la constitution d’une trésorerie pour l’ensemble des frais liés à l’acquisition et la gestion des biens.
• Le remboursement par les collectivités bénéficiaires
Les collectivités bénéficiaires des services de l’Agence foncière contribuent à son fonctionnement par le remboursement annuel des frais. Ce remboursement doit couvrir annuellement, à
concurrence du montant des opérations réalisées :
- les frais financiers équivalant aux intérêts payés pour l’emprunt correspondant ;
- l’amortissement du capital pour les opérations non financées « in fine » ;
- le cas échéant, une participation aux frais de gestion des biens acquis (entretien, remise en état du bien, frais juridiques éventuels).
Dans tous les cas, les collectivités devront rembourser le capital que l’Agence foncière aura mobilisé pour l’acquisition foncière : soit intégralement à la fin de la durée de portage ; soit
progressivement en s’acquittant d’annuités constantes sur toute la période de portage.
• Un prêt décisif de 43 millions €de la Caisse des Dépôts
Pour son action, l’Agence peut désormais compter sur le soutien de la Caisse des Dépôts qui s’est engagée pendant 3 ans à couvrir ses besoins d’emprunts pour un volume de 43 M€. Les
prêts sur fonds d’épargne s’appuient sur la ressource de l’épargne réglementée (livret A, LDD, LEP) centralisée à la Caisse des Dépôts, et permettent la mise en place de prêts de longue durée à des taux préférentiels pour des opérations d’intérêt général. Grâce à la convention globale de financement signée avec la Caisse des Dépôts, l’Agence foncière bénéficie de prêts GAIA compétitifs indexés sur le taux du livret A. Ces prêts sont accordés sous réserve qu’au moins 25 % de la surface de plancher totale des programmes immobiliers soient destinés à la
construction de logements locatifs sociaux.
Dès 2012, l’Agence foncière a pu mobiliser un budget de 19 M€, essentiellement constitué, en dépenses, d’acquisitions foncières, et en recettes, d’emprunts bancaires. Ce budget d’acquisitions foncières a été consommé à 90%. Un volume d’affaires de plus de 100 millions € a été identifié sur les cinq premières années.
Conférence des finances publiques locales du 16 juillet 2013